業内：10月樓市成交量預示四季度“暖冬”來了
發布日期:2014/11/14 11:46:04已浏覽:
本網消息：剛剛過去的10月，全國主要城市的住宅成交量整體明顯增長，部分城市重現日光盤，而且二手房市場也出現了看房量、下定量增長的現象。這預示着什麼？1_副本_副本.jpg樓市的暖冬來了 去年樓市成交火爆，所以今年相比去年同期略有下滑，并不代表當前市場低迷。反倒是，今年10月的成交量遠高于2011年10月，明顯高于2012年10月。而且，還創了今年年内月度新高 關鍵是環比增幅超過二成，這意味着市場活躍度顯著提升。實際上，除了每年3月環比2月(多是交易萎縮的春節月份)增長三成以上很常見之外，隻要月度環比出現三成左右的 大增，即表明市場出現異常，樓市可能要“變天”。今年10月24%的增幅，算不上大增，信号意義稍弱。但如果進一步聚焦市場更為敏感的一線城市，則會發現四個一線城市10月成交量總體環比大增40%，其中北上廣深分别增長約17%、43%、63%和53。 從房地産短周期原理分析，住宅成交量是所有指标中的先行指标，經曆過一段時間持續下滑之後，成交量的突現明顯增長，則可能預示着市場可能正發生方向性的變化，也即步入複蘇通道。按上述數據，則可能10月份少數大城市的成交量已步入上行通道。 觀察過往三次短周期，三年左右完成一個上行和下行的輪回。從2007年9月見頂後到2008年12月份，下行期為15個月。從2009年11月份見頂後到2012年2月份，下行期為25個月。本輪降溫期從2013年2月份見頂後到2014年10月份，已達20個月。按上兩輪降溫平均時長，則預計今年底前後就會結束下行期。 今年以來，宏觀政策頻頻“微刺激”，貨币頻頻定向放松，流動性穩中趨松，無風險利率呈下行态勢。預計2015年，貨币政策和樓市政策，仍将保持、甚至更加寬松。 成交量月度走勢形态較強。今年6月至10月，主要城市住宅成交量呈逐月增長态勢，尤其是10月環比9月大增。成交量走勢表明，大城市的成交量已于上半年二季度見底，當前已步入上行通道，我預計四季度成交量将高于三季度，更高于二季度。 當然，眼下也有一種頗為主流的觀點：10月成交量明顯反彈，得益于9月30日“央四條”激活了購房者心理預期；但結果是，商業銀行執行力度偏小，近二周購房者心理預期重新有所回落，未來幾個月成交還将重歸低迷。 對此，我并不悲觀。就房貸而言，中央支持合理自住需求的态度明确，在央行和銀監會的繼續指導下，未來幾個月，商業銀行優惠力度還将有所增加。況且，還有減稅等其他工具備用。政策方向明确，市場方向也就明确了。當然，那些高庫存的城市壓力仍很大。就一線和部分二線城市而言，預計四季度将現“暖冬”。本輪房地産短周期的春天，也不遠了。